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  图:香港资金多、供应少、借贷少及财富效应深厚的市场结构因素没有改变。

  国际大局上,现在是“东升西降”的态势,中国的崛起亦引来了西方的打压,经济成为了一个战场,市场机制也走向失效。一如既往,当美国经济欠佳的时候,就会在金融市场上“剪羊毛”,透过缩表和加息令到国际经济动荡从而取利。中国长期坚持进行“利他”的外交政策,在外交上获得很多盟友支持,再加上中国的军事技术及高科技发展迅猛,未来前景值得期待。

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  香港楼市受外围因素左右,是否市场机制以后就不存在了?笔者认为不是,市场机制只是被悲情情绪所压抑,当这些因素逐一减弱时,市场机制就会发挥出来。很多人认为“市场已死”甚至走向崩溃,笔者认为这是一个很严重的错误。

  笔者多年前推出的“龙市理论”是否不再成立?当然不是,因为市场结构因素(即资金多、供应少、借贷少及财富效应深厚)都没有改变,在今日甚至未来,这些因素同样会与市场互动。这也是笔者想在专栏分享的内容。

  香港汇聚全球资金,因此在面对本轮加息浪潮时,息口都保持到相对较低的水平,而香港实际通胀都保持在2%以下的低位。但是市场竟出现按揭借贷息口低于定期存款息率的情况,这种特殊情况令到“万剑归宗”,将市场大小资金都透过定期流入银行体系。自今年3月至9月期间,单是计算增加的定期都有逾1.5万亿港元。如此一来,市场购买力就被抽干。

  定存总额高于未偿房贷

  事实上,我们的财富没有被蒸发,香港资金仍然没有减少。香港定期的总额是6.9万亿港元,这比香港房地产未偿还贷款的金额更加高,即是说加息受惠群体可能比受损群体更多。

  无疑,中美博弈下好消息和坏消息都会排队出场。市场仍然有动荡,但始终会有阶段性战果,一旦市场企稳,这些因素会重新产生作用。“龙市理论”是描述2008年之后的新常态,经济理论当然敌不过国际上的博弈、外围因素及时代悲情,但相信在市场回复之后,楼价会很快归位。除非到了那天,龙市结构已有质的改变。

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