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房价最友好的网红城市 长沙楼市亦陷低谷期

Allbet登录网址 2022年05月15日 财经 63 2

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  作者: 郑娜

  [ “金九”期间同样失色严重,有项目推售的住宅产品在集中开盘时仅销售5套。 ]

  华中五省省会中,长沙堪称新晋网红,而低房价更是让长沙多年来被认为是幸福感最高的城市,房价收入比仅为6.35。

  不过,在全国楼市下行的当下,即便在2020年均价才突破万元大关的长沙,亦随大流陷入了调整节奏。长沙某项目负责人肖理称,“10月加推的大平层产品销售表现远逊于三个月前,案场到访量几乎腰斩,整个‘金九银十’,长沙楼市观望情绪浓厚。”

  观望氛围浓烈

  “10月份市场断崖式下跌,”肖理告诉第一财经,其所在项目在10月份进行了一次加推近200套房源,“蓄客也蛮久了,但现在的销售只有7月份同期的三分之一”。

  这是长沙刚过去的“银十”的微小缩影。10月份的四周内,长沙楼市波动明显。

  湖南中原地产指出,项目表现迥异,是由于现在是“客选房”时代,客户观望情绪浓厚;十一期间网签日均成交量同比下滑两成以上。

  就在国庆结束之后,各个项目的到访情况疾速下挫。克而瑞湖南统计数据显示,10月最后一周,长沙市六区一县共有9个住宅项目集中开盘,共推出1680套,认购791套,去化率不足五成,仅为47%,低于2021年周度60%的平均去化率。

  “金九”期间同样失色严重,有项目推售的住宅产品在集中开盘时仅销售5套。

  据克而瑞湖南监测,9月份共有32个项目38次开盘,推出房源4985套,去化3280套,开盘即罄的项目减少,开盘首日去化率仅为66%,较销售淡季8月还下降了5个百分点。

  公寓项目去化难度的提升更加明显,并已从9月份开启了“降价潮”,北辰时光里、金茂建发泊悦等项目成交价降至新低,长沙市内五区的公寓项目成交均价首次跌至万元以下,为9990元/平方米,环比降幅达到20%,有项目营销推广的价格低至“3字头”。湖南中原地产数据显示,截至9月份底,公寓的库存量为461万平方米,去化周期维持在36个月,压力颇大。

  不过,长沙也并不是“同此凉热”,部分项目火热依旧。位于滨江新城板块的滨江府1913,今年4月入市,中签率仅为3.6%;8月份入市的纯新盘中铁逸园,共计192套房源,获得2115组报名中签率也只有16%。

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  少数特例之外,整个市场仍在下行,长沙商品房去化周期也被拉长,从9月末的4.3个月增长至10月末的6.25个月。

  房价最稳的市场

  虽然成交量显著下滑,但长沙的房价并没有如同其他城市一样,出现大幅降价的趋势。这得益于长沙多年来对楼市的高强度调控。而过去这一轮调控的起点则是长沙房价在2016年的大幅上涨。

  2017年,长沙开启限价。先是在土地出让方式上推行“限房价、竞地价”,将土地最高溢价率控制在50%,以稳定地价;同时首创了“成本+利润+税金”的商品房价格构成,将商品住房的平均利润率限制在6%~8%。

  严格的控制使得长沙房价涨幅有效地维持在低位。据中指院数据,2010~2021年5月长沙市新房均价年均涨幅9.4%。

  不只是在限房价上执行力度强,长沙还以充足的土地供应有效满足市场需求。

  据中指院报告显示,2019年,长沙内六区累计推出住宅及商办用地106宗,土地供应面积1783.78万平方米,同比上涨48.25%。

  “土地整体供应市场自2017年起呈上升趋势,2019年是近5年住宅用地供应量增长最多的一年,供应量为2017年的2.6倍,”上述机构报告称,“供应的持续放量,进一步为稳定长沙房价市场奠定基础。”

  2020年,长沙商品住宅成交1157.82万平方米,推出商品住宅面积约1238万平方米,供销比为1.07,市场明显呈现供过于求的态势;成交均价为11502元/平方米,首次突破万元大关,同比增幅仅7.6%。

  不只是新房房价平稳,长沙二手房市场的涨幅也乏善可陈。2013年毕业时,李阳在长沙开福区以58万元总价购置了一套67平方米左右的房产,如今8年过去,同小区、同户型的二手房挂牌价也仅在85万元~95万元。“20万元的涨幅可能也就是个利息钱。”李阳称。

  根据中国房价行情网数据,2021年10月长沙二手房均价为11257元/平方米,位居全国第65。

  在眼下一轮新的调整周期,即便房价不高,长沙的房价同样承受着下行压力。有不完全统计显示,仅11月份,长沙就有逾60个新盘入市。

  “短期看供求,有资格的客户是有限的,大家都要抢这些客户,降价就是必然的选择,打性价比的牌。”肖理表示。

  (应受访者要求,肖理、李阳为化名)

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